تغيير جذري وشامل وزلزال مستمر
التحليل الكامل لقانون الإيجار القديم ومقارنة بين حقوق والتزامات المالك والمستأجر
مثل تعديل قانون الإيجار القديم، المتمثل في إصدار القانونين رقم 164 و165 لسنة 2025، تغييراً جذرياً وشاملاً في ملف الإيجار القديم في مصر، ويهدف إلى إنهاء العلاقة الإيجارية القديمة بشكل تدريجي ومنظم خلال فترة انتقالية محددة.
وقدم المستشار القانوني محمد أحمد سعد، تحليلا وشرحا للقانون رقم 164 لسنة 2025، وهو القانون الرئيسي، حيث يضع حداً زمنياً لعقود الإيجار القديم ويزيد القيمة الإيجارية خلال الفترة المتبقية.
وقال "سعد" إن هذا القانون يقول إن جميع عقود الإيجار القديم (الخاضعة لقانوني 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981) ستنتهي بشكل نهائي بعد فترة محددة. وخلال هذه الفترة، سيتم رفع قيمة الإيجار بشكل كبير وفوري، مع زيادة سنوية ثابتة، كما يضع القانون حالات جديدة للإخلاء الفوري، ويوفر بديلاً للمستأجرين من خلال وحدات الدولة.
ويمثل قانون الإيجار القديم نقلة نوعية لصالح المالك، حيث يعيد إليه حقه في استرداد ملكه والتصرف فيه بحرية بعد عقود طويلة، وتمثلت المكاسب والحقوق للمالك في استرداد الوحدة، حيث سيسترد المالك وحدته بشكل نهائي بعد 7 سنوات من تاريخ العمل بالقانون (أي في عام 2032)، وبالنسبة للوحدات غير السكنية (محلات، عيادات، مكاتب) سيسترد المالك وحدته بعد 5 سنوات (أي في عام 2030)، وهذا يعني نهاية أبدية لعقود الإيجار القديم المفتوحة.
ومن بين مكاسب المالك من قانون الإيجار القديم أيضا، زيادة فورية وكبيرة في الإيجار (مادة 4 و5)، حيث سيحصل المالك على زيادة فورية في الإيجار الشهري، تُحسب بناءً على تصنيف المنطقة (متميزة، متوسطة، اقتصادية).
وعلى سبيل المثال، إذا كان الإيجار الحالي 10 جنيهات شهرياً (120 جنيهاً سنوياً) في منطقة متوسطة، سيصبح الإيجار الجديد 1200جنيه سنوياً (100 جنيه شهرياً) كحد أدنى، وقد يصل إلى 400 جنيه شهرياً إذا كان هذا المبلغ هو الأدنى المقرر للمنطقة، وذلك يعيد للقيمة الإيجارية جزءاً كبيراً من قيمتها الحقيقية.
وأيضا، من بين مكاسب المالك الزيادة سنوية ثابتة (مادة 6)، وسيحصل المالك على زيادة سنوية ثابتة بنسبة 15% على آخر قيمة إيجارية، ما يضمن زيادة مستمرة في دخله من العقار حتى نهاية مدة العقد.
كما نص قانون الإيجار القديم على حالات إخلاء جديدة وفورية (مادة 7)، ومنها ترك العين المؤجرة: إذا ترك المستأجر الشقة مغلقة لمدة تزيد عن سنة، يمكن للمالك طرده، أو امتلاك وحدة بديلة إذا ثبت أن المستأجر يمتلك وحدة أخرى صالحة لنفس الغرض (سكنية أو غير سكنية)، يمكن للمالك طرده.
ونص قانون الإيجار القديم أيضا على آلية طرد سريعة يمكن للمالك اللجوء لقاضي الأمور الوقتية لإصدار أمر طرد سريع، وهو إجراء أسرع بكثير من المحاكم العادية.
وأشار المستشار القانوني إلى أنه فيما يخص المستأجر في القانون 164لسنة 2025، فيمثل هذا القانون تحدياً كبيراً للمستأجر، حيث ينهي الوضع المستقر الذي كان يتمتع به، ولكنه يوفر له فترة انتقالية وبديلاً سكنياً.
التزامات المستأجر
وتمثلت أبرز التزامات وتحديات المستأجر، في نهاية حتمية للعقد (الالتزام الأكبر)، فيجب على المستأجر إخلاء الوحدة السكنية بعد 7 سنوات والوحدة غير السكنية بعد 5 سنوات، ولم يعد هناك امتداد قانوني للعقد بعد هذه المدة.
ومن بين التحديات أيضا زيادة كبيرة وفورية في الإيجار (مادة 4 و5)، وسيواجه المستأجر زيادة كبيرة وفورية في الإيجار الشهري، قد تصل إلى عشرات الأضعاف في بعض الحالات، مع حد أدنى لا يقل عن 250 جنيهاً.
وهناك التزام مؤقت حتى تقوم لجان الحصر بتحديد القيمة النهائية، يلتزم المستأجر بدفع 250 جنيهاً شهرياً بشكل مؤقت، ثم يسدد الفروق لاحقاً على أقساط.
كما نص قانون الإيجار القديم على زيادة سنوية بنسبة 15% (مادة 6)، فبالإضافة إلى الزيادة الفورية، سيزيد الإيجار بنسبة 15% كل عام، مما يزيد العبء المالي السنوي.
ويواجه المستأجر أيضا خطر الإخلاء الفوري (مادة 7)، فيجب على المستأجر ألا يترك الشقة مغلقة لأكثر من سنة، وإذا كان يمتلك شقة أخرى، يصبح مهدداً بالطرد.
ونص قانون الإيجار القديم على حقوق ومكتسبات المستأجر (تمثلت في البديل المتاح، وهو الحق في الحصول على وحدة بديلة من الدولة (مادة 8)، وهذا هو أهم حق منحه القانون للمستأجر كبديل يمكن للمستأجر التقدم بطلب للدولة للحصول على وحدة بديلة (تمليك أو إيجار).
ويعطي القانون الأولوية للمستأجرين في الحصول على هذه الوحدات، ولكن يشترط المستأجر أن يقر بأنه سيقوم بإخلاء وحدته الحالية فور استلام الوحدة الجديدة من الدولة، وهو ما يوفر حلاً لمشكلة السكن بعد انتهاء العقد القديم.
ووضع قانون الإيجار القديم أيضا فترة سماح (مهلة انتقالية)، فلقانون لم يطرد المستأجر فوراً، بل منحه فترة سماح (7 سنوات للسكنى و5 لغير السكنى) لترتيب أوضاعه المالية أو للحصول على وحدة بديلة.
كما شرح المستشار القانوني محمد أحمد سعد، القانون رقم 165 لسنة 2025 (القانون المكمل)، وقال إن هذا القانون بسيط ومباشر، وهدفه هو تأكيد وتوضيح آلية الطرد السريع للعقود المحددة المدة (عقود القانون الجديد).
وأضاف: ببساطة، ينص على أنه في عقود الإيجار الجديدة (الخاضعة للقانون رقم 4 لسنة 1996)، إذا انتهت مدة العقد ورفض المستأجر الخروج، يمكن للمالك أن يذهب مباشرة إلى قاضي الأمور الوقتية (وهو قاضٍ يصدر قرارات سريعة) ويطلب منه إصدار أمر بطرد المستأجر.
فبالنسبة للمؤجر أو المالك، يوفر له آلية سريعة وفعالة جداً لاسترداد وحدته عند انتهاء مدة العقد، بدلاً من اللجوء إلى دعاوى قضائية طويلة ومعقدة.
اما بالنسبة للمستأجر، فيؤكد عليه ضرورة الالتزام بمدة العقد المحددة، وأن بقاءه في الشقة بعد انتهاء المدة سيعرضه للطرد السريع، حتى لو قام برفع دعوى قضائية أخرى.
وأخيرا يؤكد المستشار القانوني أن القانون 164 لسنة 2025 هو قانون انتقالي يهدف إلى إنهاء عصر الإيجار القديم خلال 5-7 سنوات، مع تحقيق توازن تدريجي خلال هذه الفترة عبر زيادة الإيجارات بشكل كبير، مع توفير بديل سكني للمستأجرين من خلال الدولة.
أما القانون 165 لسنة 2025، فهو قانون إجرائي يعزز قوة عقود الإيجار الجديدة ويجعلها أكثر حماية للمالك، من خلال توفير آلية طرد سريعة للمستأجر الذي لا يلتزم بمدة العقد.
