التنفيذ يكون بالطريقة الإدارية
«النقض»: لا يجوز لـ«المجتمعات العمرانية» فسخ العقد بسبب تغيير النشاط من سكني لتجاري
أرست محكمة النقض عدة مبادئ قانونية وقضائية مهمة بتأكيدها عدم جوز فسخ العقد من هيئة المجتمعات العمرانية بسبب تغيير النشاط من سكني إلى تجاري، وأكدت انه يمكن للهيئة تنفيذ قرار الإلغاء بالطريق الإداري، وليس عن طريق رفع دعوى بفسخ العقد.
وجاء ذلك المبدأ القانوني الذي أرسته محكمة النقض، في الطعن رقم 19817 لسنة 84 قضائية بجلسة 3 ديسمبر 2020، والمرفوع ضد رئيس هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، بصفته الرئيس الأعلى لجهاز مدينة 6 أكتوبر، وصدر الحكم برئاسة القاضي محمد عبد الراضي عياد الشيمي، نائب رئيس المحكمة، وعضوية القضاة ناصر السعيد مشالي، أحمد شكري عبد الحليم، خالد إبراهيم طنطاوي، نواب رئيس المحكمة، ومحمد عبد الخالق موسي.
وقرر حكم محكمة النقض عدة مبادئ قانونية وقضائية، وهي أنه لا يجوز لهيئة المجتمعات العمرانية طلب حكم بفسخ العقد لتغيير النشاط من سكنى الى تجاري، وعلى البائع أن يمتنع عن كل تعرض من جانبه للمشترى فى حيازته للمبيع، ويمتنع على البائع التعرض للمشترى لأن من وجب عليه الضمان يحرم عليه التعرض، والتعرض الشخصي الذي يضمنه البائع هو كل عمل يعكر على المشترى حقه فى حيازة المبيع والانتفاع به، وهذا الالتزام المستمر على عاتق البائع يقابله التزام المشترى بأداء الثمن، وأخيرا فإنه فى حالة المخالفة يكون لمجلس إدارة الهيئة إلغاء تراخيص الانتفاع إذا لم يقم المخالف بإزالة المخالفة خلال المدة التى تحددها له الهيئة بكتاب موصى عليه بعلم الوصول، وينفذ قرار الإلغاء بالطريق الإدارى، وليس بطريق رفع دعوى بفسخ العقد.
حكم النقض
كما أكدت محكمة النقض في حكمها، أن قضاء الحكم المطعون فيه بفسخ عقد بيع الشقة محل القضية بين الطاعنة والمطعون ضدها وهي هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، والتسليم والريع والتعويض تأسيسا على تغيير الطاعنة البائعة لنشاط العين المباعة من سكني إلى تجاري رغم التزام طرفي العقد بتنفيذ التزاماتهما المتقابلة وأحقية الهيئة المطعون ضدها في إزالة مخالفة تغيير النشاط بالطريق الإداري، يعد مخالفة للقانون وخطأ، وذلك طبقا للمادة 14 من القانون 59 لسنة 1979 بشأن إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة.
وقالت محكمة النقض في حكمها إنه من المقرر في قضاء محكمة النقض، أن عقد البيع عقد تبادلي ينشئ بين طرفيه التزامات متقابلة، وقد أوجبت المادة 439 من القانون المدني على البائع أن يمتنع عن كل تعرض من جانبه للمشتري في حيازته للمبيع، وكان التعرض الشخصي الذي يضمنه البائع في مفهوم هذه المادة هو كل عمل يعكر على المشتري حقه في حيازة المبيع والانتفاع به، وهذا الالتزام المستمر على عاتق البائع يقابله التزام المشتري بأداء الثمن.
ومن المقرر أيضا في قضاء محكمة النقض، أن من أحكام البيع المنصوص عليها في المادة 439 من القانون المدني التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشتري في الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه وهو التزام مؤبد يتولد عن عقد البيع بمجرد انعقاده، ولو لم يشهر - فيمتنع على البائع التعرض للمشتري لأن من وجب عليه الضمان يحرم عليه التعرض.
ولفتت محكمة النقض في حكمها إلى أن نص المادة 14 من القانون رقم 59 لسنة 1979 في شأن إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة أنه "يكون الانتفاع بالأراضي والمنشآت الداخلة في المجتمعات العمرانية الجديدة طبقا للأغراض والأوضاع ووفقا للقواعد التي يضعها مجلس إدارة الهيئة وتتضمنها العقود المبرمة مع ذوي الشأن، وفي حالة المخالفة يكون لمجلس إدارة الهيئة إلغاء تراخيص الانتفاع أو حقوق الامتياز إذا لم يقم المخالف بإزالة المخالفة خلال المدة التي تحددها له الهيئة بكتاب موصي علية بعلم الوصول، وينفذ قرار الإلغاء بالطريق الإداري.
