رغم تراجع الدولار وانخفاض مواد البناء.. العقارات تواصل التحدى بارتفاع أسعارها

تسيطر على سوق العقارات حالة من التضارب لا يجد المستهلك تفسيرا حقيقيا لها، فبالرغم من تراجع سعر الدولار أمام الجنيه وتراجع أسعار مواد البناء بشكل ملحوظ، إلا أن أسعار العقارات لا تزال في تصاعد مستمر، دون ظهور تفسيرات حقيقية، مما يثير تساؤلات حول أسباب تمسك المطورين بالأسعار المرتفعة.

في المقابل، تراجعت أسعار مواد البناء الأساسية هذا العام، حيث انخفض سعر طن الحديد بنسبة 33.3% من ذروة ارتفاعه ليسجل نحو 40 ألف جنيه للمستهلك النهائي مقابل 60 ألفاً العام الماضي، كما هبط سعر الطن للأسمنت بنسبة 20% في النصف الثاني من 2025 ليبلغ نحو 4 آلاف جنيه مقابل 5 آلاف في النصف الأول من العام.

وفي فترة شح النقد الأجنبي قبل مارس 2024، اعتمدت الشركات العقارية على تسعير وحداتها وفق سعر صرف الجنيه مقابل الدولار في السوق الموازية الذي بلغ وقتها نحو 70 جنيها، ما رفع التكلفة بشكل كبير، ورغم ارتفاع سعر العملة إلى مستوى يقترب من 48 جنيهاً حالياً للدولار بعد تحرير سعر الصرف العام الماضي وما صاحبه من إجراءات إنقاذ اقتصادية، لم ينعكس ذلك على أسعار العقارات، التي تظل شبه مستقرة عند مستوياتها المرتفعة.

وتباع غالبية الوحدات العقارية بنظام "البيع على الخريطة"، حيث يدفع مشتري العقارات مقدما يتراوح بين 3% و10% من قيمة الوحدة، ويسدد الباقي على أقساط قد تمتد حتى 14 عاما، بينما يتسلم الوحدة في غضون 5 سنوات.

واعتبر رجل الأعمال نجيب ساويرس، رئيس مجلس إدارة "أورا للتطوير العقاري"، أن استمرار ارتفاع الأسعار يرجع بالأساس إلى قيام الشركات العقارية بدور البنوك، من خلال البيع على آجال سداد طويلة، مشيراً إلى أن 30% فقط من التسعير يعتمد على تكلفة البناء، بينما تمثل الفوائد المحتسبة على العملاء 70% من السعر.

أسباب ارتفاع الأسعار

ومن جانبه، قال طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، إن استمرار الأسعار المرتفعة إلى التكاليف الكلية التي تتجاوز مدخلات البناء لتشمل الأعباء التمويلية والرسوم الحكومية المتعددة. 

وأضاف شكري: المطورون فضلوا تقديم تسهيلات أطول في السداد بدلا من خفض الأسعار المباشرة. 

وأوضح شكري أن الحفاظ على أسعار العقارات عند مستوياتها الحالية أمر ضروري لضمان ما أسماه بـ"توازن السوق"، بحيث لا يتضرر المشترون القدامى الذين اقتنوا وحداتهم بأسعار أعلى، في الوقت الذي تسعى فيه الشركات لجذب عملاء جدد يملكون مدخرات ويسعون لحفظ قيمتها واستثمارها، حسب قوله. 

وأضاف: هناك ما يقارب 3270 رسماً متنوعاً يتم تطبيقها على المشروعات، إلى جانب ارتفاع أسعار الأراضي بشكل مبالغ فيه، ما يزيد من أسعار البيع النهائية، لافتاً إلى أن هذه التكاليف مجتمعة تجعل من المستحيل تقريباً تمرير تراجع أسعار مواد البناء إلى العملاء في صورة انخفاض في أسعار الوحدات، حسب قوله.