تقسيم مناطق الإيجار القديم.. 20 نقطة للموقع ومستوى البناء والمرافق والمواصلات

تنفيذا لأحكام قانون الإيجار القديم، أصدر الدكتور مصطفى مدبولي رئيس مجلس الوزراء، القرار رقم 2789 لسنة 2025، بشأن قواعد ونظام عمل لجان حصر المناطق التي بها أماكن مؤجرة لغرض السكنى، والذي نشر في الجريدة الرسمية العدد 33 مكرر ( أ ) في 18 أغسطس 2025. 

وجاء في قرار رئيس الوزراء، أن القرار يطبق على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام القانون رقم 164 لسنة 2025 الخاص بـ الإيجار القديم، كما أن لجان الحصر، هي تلك اللجان التي تتولى تقسيم المناطق التي بها أماكن مؤجرة والمشكلة تنفيذا لحكم المادة 3 من القانون.  

ولفت القرار إلى أن التقييم بنظام النقاط، هو نظام يتم فيه تحديد درجة معينة لكل معيار من معايير وضوابط التقسيم الرئيسية وصولا إلى تقسيم المناطق الخاضعة لأحكامه بحسب الدرجة الإجمالية التي حصلت عليها كل منطقة في كامل المعايير أو الضوابط المشار إليها. 

وحدد قرار مجلس الوزراء الخاص بقانون الإيجار القديم، المناطق المتميزة، بأنها المناطق الحاصلة على درجات إجمالية أكثر من 80 في درجات التقييم بنظام النقاط، أما المناطق المتوسطة، فهي المناطق الحاصلة على درجات إجمالية من 40 إلى 80 في درجات التقييم بنظام النقاط، وأخيرا فالمناطق الاقتصادية، هي المناطق الحاصلة على درجات إجمالية أقل من 40 في درجات التقييم بنظام النقاط. 

 وألزم قرار رئيس مجلس الوزراء المحافظ المختص، بإصدار قرار بتشكيل لجنة حصر أو أكثر برئاسة أحد شاغلي الوظائف القيادية بالمحافظة، وعضوية عناصر فنية وقانونية من ذوى الخبرة والكفاءة من بينهم ممثلين عن كل من وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، والهيئة المصرية العامة للمساحة، ومصلحة الضرائب العقارية، ويتضمن القرار تحديد النطاق الجغرافي لعمل كل لجنة، ومقر انعقادها، مع عدم الإخلال بحالات تعارض المصالح المشار إليها في المادة الأولى من هذا القرار، ويلتزم رئيس وأعضاء اللجان  بتوقيع إقرار بعدم وجود حالة من حالات تعارض المصالح المرافق لهذا القرار. 

كما تباشر لجنة حصر مناطق الإيجار القديم أعمالها يوميا عدا الإجازات والعطلات الرسمية، ولا يكون انعقادها صحيحًا إلا بحضور أغلبية أعضائها على أن يكون من بينهم رئيسها، وتصدر اللجنة قراراتها بموافقة أغلبية أصوات الأعضاء الحاضرين، فإذا تساوت الأصوات يرجح الجانب الذي منه الرئيس، وللجنة الاستعانة بمن تراه لمعاونتها في إنجاز أعمالها دون أن يكون له صوت معدود. 

 كما تتولى لجان حصر مناطق الإيجار القديم تقسيم المناطق الكائن بها أماكن مؤجرة إلى مناطق متميزة ، متوسطة ، اقتصادية ، وفقا لعدة معايير وضوابط رئيسية، وأبرزها الموقع الجغرافي ويشمل طبيعة المنطقة والشارع الكائن به العقار، مستوى البناء ونوعية مواد البناء المستخدمة ومتوسط مساحات الوحدات بالمنطقة، المرافق المتصلة بالعقارات بكل منطقة من مياه وكهرباء وغاز وتليفونات وغيرها من المرافق، شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة، القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لأحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية المشار إليه الكائنة في ذات المنطقة، كما تلتزم اللجان عند تقسيم المناطق بالتقييم بنظام النقاط على أساس الوزن النسبي للمعايير والضوابط الرئيسية المشار إليها، وذلك على النحو المبين بالجدول المرافق لقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2789 لسنة 2025. 

نظام توزيع النقاط 

ووضع الجدول المرافق لقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2789 لسنة 2025، الخاص بلجان حصر مناطق الإيجار القديم، حصر المناطق 20 نقطة للموقع الجغرافي، والتي تشمل قرب المنطقة من المحاور الرئيسية، ومتوسط عرض الشارع، ودرجة التخطيط العمراني بالمنطقة، والمناطق ذات الطابع العمراني والسياحي والسمة الغالبة لاستخدامات العقارات بالمنطقة، وغيرها. 

 و20 نقطة لمستوى البناء ونوعية مواد البناء المستخدمة ومتوسط مساحات الوحدات بالمنطقة، وتشمل السمة العامة للتشطيبات الخارجية بالمنطقة، والسمة العامة لمواد الناء بالمنطقة، ومتوسط مساحات الوحدات السكنية بالمنطقة. 

 و20 نقطة للمرافق المتصلة بالعقار، وتشمل مدى توافر الكهرباء بالمنطقة، وكذلك مياه الشرب، والصرف الصحي، والغاز الطبيعي، والهاتف الأرضي. 

 و20 نقطة لشبكة الطرق والمواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة، وتشمل حالة الطرق بالمنطقة، وقرب المنطقة من محطات النقل العامة ومحطات النقل السككي، وتوافر خدمات تعليمية وصحية واجتماعية ومدارس ومستشفيات ومراكز صحية ووحدات اجتماعية، والقرب منها ومن المراكز الثقافية والرياضية. 

 و20 نقطة للقيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لأحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية، حيث فرق الجدول بين الوحدات أكثر من 120 ألف جنيه سنويا، ومن 50 ألف إلى 120 ألف جنيه سنويا، ومن 24 ألف إلى 50 ألف، وأقل من 24 ألف جنيه، على ان يكون للجان الحصر الاسترشاد بالمعايير والضوابط الفرعية، وفقا لخصائص وطبيعة كل محافظة.