تثبيت ملكية العقارات والأراضي ووضع اليد لا يحتاج إلى مستندات مسجلة

رسخ حكم لمحكمة استئناف المنصورة لخمس مبادئ حول تثبيت ملكية العقارات والأراضي بموجب وضع اليد، ودون الحاجة لتقديم مستندات تسلسل الملكية المسجلة، استنادا إلى وضع اليد لمدة طويلة، وباعتبار وضع اليد واقعة مادية يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات ومنها تقرير الخبراء وشهادة الشهود وتوصيل المرافق.

وتحتاج دعاوى تثبيت الملكية إلى ما يسمى بتسلسل ملكية مسجل، ولابد من تقديم المستندات، لقبول مثل تلك الدعوى، ولكن هذا الحكم لم يشترط ذلك.

وتتلخص وقائع حكم الاستئناف رقم 1353 لسنة 75 ق س ع المنصورة، الصادر في 5 نوفمبر 2025، في الطعن على الحكم رقم 3985 لسنة 2020 مدني كلي المنصورة، في شراء أحد الأشخاص منزل مباني قديمة على مساحة 270 متر مربع عام 2019، ثم حصل على حكم صحة توقيع على العقد، ولم يكتف بصحة التوقيع، بل رفع دعوى تثبيت ملكية.  

وأثناء تداول الدعوى، هدم المدعي المنزل، ثم حصل على ترخيص بناء لهذه المساحة، وتم تقسيم المساحة إلى منزلين كل منهم صادر له ترخيص بناء مستقل، وتداولت الدعوى وتم ندب خبير، ثم قضت محكمة أول درجه برفض الدعوى تأسيسا على أن المدعى لم يقدم عقود تسلسل ملكية مسجل.  

واستأنف المدعي الحكم، وتم ندب لجنة ثلاثية من مكتب خبراء لمباشرة المأمورية، والتى انتهت إلى أن المدعى هو واضع اليد على المنزلين، ولا يوجد ثمة منازعة من أحد، وأن وضع اليد هادئ وظاهر ومستمر وبنية التملك، وتوافرت جميع شروط التملك، بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية خلفا عن سلف بضم مدة السلف، وهم البائعين للمشترى وهو المدعي في تلك الدعوى، وذلك إعمالا لنصوص القانون المدنى المواد 955/2، 968، 972، 802، 804.

حكم الاستئناف

وقضت محكمة الاستئناف بإلغاء حكم أول درجة، والقضاء مجددا بتثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية، وذلك استنادا إلى 5 مبادئ استقرت عليها المحكمة، وهي:1-أن من أسباب كسب الملكية، وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية. 2- ويجوز ضم مدة السلف إلى مدة الخلف فى كل ما ترتبه الحيازة من أثار قانونية. 3- كما أنه لا يشترط تقديم عقود تسلسل الملكية لإثبات وضع اليد.

4- وأن وضع اليد واقعة مادية يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات ومنها تقرير الخبراء وشهادة الشهود وتوصيل المرافق.5- كما أن حكم تثبيت الملكية هو حكم ناقل للملكية، وبالتالى تم إلزام أمين السجل العينى بإجراء تغيير البيانات بالسجل العينى بصحيفة الوحدة العقارية التى تقع بها عين التداعى.  

ولهذه الأسباب، قضت محكمة استئناف المنصورة، بقبول الاستئناف شكلا، وفي موضوع الدعوى بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بتثبيت ملكية المستأنف للأرض محل التداعي والمبينة الحدود والمعالم بصدر الصحيفة وكشف التحديد وتقريري الخبير المرفقين، بمضي المدة الطويلة المكسبة للملكية، وألزمت المستأنف ضده الرابع "أمين السجل العيني بالمنصورة" بصفته بإجراء التغيير في بيانات السجل العيني للوحدة العقارية.