فتح حساب بنكي مستقل لكل مشروع
كيف يحمي القرار 2184 لسنة 2022 حقوق المشترين ويردع المطورين العقاريين؟
وسط الجدل الدائر في الفترة الحالية حول تأخر بعض المشروعات العقارية في التنفيذ والتسليم، يأتي قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2184 لسنة 2022 بشأن ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقاري، كضمانة مهمة وحاسمة حقوق المشترين ووضع المطورين العقاريين تحت الرقابة، من خلال وضع ضوابط قانونية ومالية صارمة لتنظيم عملية بيع الوحدات العقارية وحماية المشترين.
فذلك القرار ليس مجرد توصيات أو تعليمات إرشادية، ولكنه قرار صادر عن رئيس مجلس الوزراء، والذي قضى بإدراج تلك الضوابط ضمن مستندات طرح مشروعات التطوير العقاري، وكذلك ضمن ملاحق العقود المبرمة مع المطورين العقاريين، ونشر قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2184 لسنة 2022 في الجريدة الرسمية في العدد 24 تابع (أ) بتاريخ 16 يونية 2022.
وتمثلت أبرز الضوابط الواردة في قرار رئيس مجلس الوزراء، في إلزام المطور العقاري بفتح حساب بنكي مستقل لكل مشروع أو مرحلة، يتم فيه إيداع وصرف كل ما يخص المشروع من إيرادات ومصروفات.
كما ألزم القرار المطور بالاحتفاظ باحتياطي (5٪) من إجمالي التحصيلات بالحساب البنكي لكل مرحلة، لمقابلة أي طلبات استرداد من العملاء، ويجب على المطور تسليم تقرير مالي نصف سنوي لجهة الولاية، معتمداً من مراقب حسابات مقيد لدى البنك المركزي أو هيئة الرقابة المالية.
ويحمي القرار المشتري في حال تأخر التسليم، وإخلال المطور بموعد التسليم المتفق عليه، شريطة التزام العميل بسداد الأقساط، حيث يُمنح المطور فترة سماح 12 شهرا للتسليم، وإذا تجاوز التأخير 12 شهرا، ترحل الأقساط المستحقة لحين الاستلام بنفس مدة التأخير.
أما إذا تجاوز التأخير 24 شهرا، فيحق للعميل الاختيار بين الاستمرار في الانتظار، أو استرداد ما تم سداده خلال مدة 3 أشهر من الطلب.
وصنف القرار المشروعات العقارية بناء على مساحة الأرض المقامة عليها إلى 5 فئات أساسية؛ فئة المساحة المحدودة وهي الأقل من 50 فدانا، والمساحة الصغيرة من 50 فدانا إلى أقل من 100 فدان، والمساحة المتوسطة من 100 فدان إلى أقل من 500 فدان، والمساحة الكبيرة من 500 فدان إلى أقل من 1000 فدان، وصولا إلى المساحة القصوى التي تبدأ من 1000 فدان فأكثر.
وتتدرج هذه النسبة المالية المودعة بالحساب البنكي بحسب مساحة المشروع؛ حيث تبلغ 20% للمساحات المحدودة، و15% للمساحات الصغيرة، و10% للمساحات المتوسطة، و5% للمساحات الكبيرة، و3% للمساحات القصوى.
وتتراجع هذه الشروط المالية المودعة تدريجيا مع تقدم معدلات الإنجاز الإنشائي الفعلي، وصولا إلى الإلغاء الكامل لشرط الحساب البنكي الأولي عند وصول نسبة الإنجاز إلى 30% من تنفيذ المشروع؛ وذلك بواقع خفض الحد الأدنى إلى 30% للمساحات المحدودة، و25% للمساحات الصغيرة، و20% للمساحات المتوسطة، و15% للمساحات الكبيرة، و10% للمساحات القصوى.
حساب بنكي مستقل
ويلتزم المطور العقاري بموجب هذا التصنيف بفتح حساب بنكي مستقل لكل مشروع أو مرحلة، تودع فيه جميع المتحصلات المالية من إيداعات وشيكات ونقد، وتخصص لمصروفات المشروع والإنجاز الإنشائي والمرافق، ولا يجوز خصم المصروفات الإدارية الصرف خارج المرحلة إلا بنسبة لا تتجاوز 20% من الإيرادات.
وفي حال حصول المطور على قرض عقاري، يفتح حساب مدين مستقل للمشروع وتكون تسديدات القرض من هذا الحساب حصرا، مع الخضوع لقواعد الائتمان الصادرة عن البنك المركزي المصري.
كما حظر القرار بشكل قاطع الإعلان عن بيع أي وحدات عقارية إلا بعد الحصول على القرار الوزاري المعتمد للمخطط العام والقرار التفصيلي للمرحلة، والتأكد من الالتزام بالبرنامج الزمني المعتمد للمراحل السابقة. ولحماية القيمة المالية للمشروع، ألزم التشريع المطور بإيداع مبلغ مالي بالحساب البنكي يتناسب مع المساحة والمرحلة المطروحة، حيث تم تحديد الغطاء المالي المطلوب كنسبة من التكلفة الإنشائية للمرحلة المترتبة على المساحة.
وفرض القرار رقابة مالية مشددة، بوجوب إسناد مراجعة حسابات المطور إلى مراقب حسابات مقيد بسجل مراقبي الحسابات لدى البنك المركزي المصري أو الهيئة العامة للرقابة المالية. ويلتزم المطور بتسليم تقرير مالي نصف سنوي إلى جهة الولاية خلال 45 يوما من نهاية نصف السنة المالية، إضافة إلى حفظ 5% كاحتياطي نقدي أو خطاب ضمان بنكي من إجمالي التحصيلات لمقابلة طلبات الاسترداد، ولا يفرج عنه إلا بعد التسليم الكامل للمرحلة.
وفيما يتعلق بحماية العميل عند التأخير في التسليم عن الموعد المحدد بالعقد، يمنح المطور فترة سماح قدرها 12 شهرا ملتزما بالتسليم خلالها. وإذا تجاوز التأخير مدة 12 شهرا، ترحل الأقساط المستحقة لحين الاستلام بنفس المدة. أما إذا تجاوز التأخير 24 شهرا، فيكون للعميل الحق في الاختيار بين الاستمرار في الترحيل أو استرداد ما تم سداده خلال مدة لا تتجاوز 3 أشهر من تاريخ تقديم الطلب.
وتضمن القرار آليات ردع للمخالفين، ففي حال الإخلال بالضوابط، يبلغ المطور رسميا وتمنح له مهلة مدتها 6 أشهر لتصحيح المخالفة. وفي حال عدم التصحيح، تلتزم جهة الولاية بوقف كافة الموافقات المتعلقة ببدء البيع للمراحل اللاحقة، والإعلان في وسائل الإعلام عن المخالفات، وتطبيق الجزاءات القانونية المبرمة بالعقود.
كما يحمي قرار رئيس الوزراء مبالغ الصيانة والتشغيل المحصلة من المشتريين، وألزم المطور العقاري بإيداعها في حساب بنكي خاص ومستقل عن ميزانية المشروع، ولا تعتبر من ضمن إيرادات أو أصول المطور أو الشركة، وتصرف حصرا على أغراض الصيانة والتشغيل لضمان استدامة جودة المجمعات العمرانية.
